Une offre de prise à bail. En juin 2021, un libraire adresse une proposition détaillée pour la prise à bail d’un local d'environ 54 m², en précisant un loyer mensuel de 600 euros, un droit d'entrée de 10 000 euros, payable le jour de la signature du bail, un bail commercial de type 3/6/9, stipulé comme devant être authentique (devant notaire), la prise en charge de la taxe foncière par le preneur et diverses demandes de travaux à la charge du bailleur (électricité, fibre, colonnes d'eaux usées) et une date de prise d'effet au 1er septembre 2021. En juillet 2021, le bailleur répond par courriel en confirmant son souhait de « contractualiser ». Il apporte deux précisions techniques : les modalités de raccordement électrique pour éviter une franchise de loyer et l'ajout d'une clause de solidarité avec un éventuel repreneur.

À la suite de cet échange, un notaire est chargé de rédiger le projet d'acte authentique, qu'il transmet en septembre 2021. Le bailleur fait débarrasser le local des équipements de l'ancienne boucherie (chambres froides, compresseurs) à la demande du preneur pour lui permettre d'envisager ses propres travaux. La date d'effet est décalée au 1er octobre 2021 pour permettre ce débarras.

Mi-septembre 2021, le futur locataire se rend sur place avec ses équipes techniques pour chiffrer les travaux d'aménagement. Finalement, fin septembre 2021, le futur locataire annonce qu'elle ne donne pas suite à la location en se justifiant par le coût trop élevé des travaux d'aménagement découverts lors de la visite technique. Le bailleur assigne alors le futur locataire estimant qu'un bail était déjà formé.

Le Tribunal judiciaire de Caen, par un jugement du 12 novembre 2024, a retenu que le bail a été valablement conclu dès lors qu'il y avait accord sur la chose et le prix. Le futur locataire interjette appel en soutenant que la signature de l'acte authentique était une condition sine qua non de son engagement et que les échanges ne constituaient que des pourparlers.

Évaluer le degré de formalisation d’une offre

Dans son arrêt du 19 mars 2026 (Cour d'appel, Caen, 2e chambre civile – n° 24/02987), la Cour d’appel de Caen a illustré avec précision comment le degré de formalisation d’une offre peut lier les parties bien avant la signature d’un acte authentique. Pour la Cour, le point de bascule entre les simples pourparlers et l'engagement contractuel se cristallise au moment où l'acceptation parvient à l'offrant. Selon les juges, dès que le bailleur confirme son souhait de « contractualiser » sur la base des conditions listées par le preneur, le contrat est réputé conclu. La Cour a souligné qu’en application de l’article 1114 du Code civil, une telle proposition constituait une offre ferme dès lors qu'elle « comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acception ».

La formalisation d’un écrit : nécessité ou condition ?

La Cour a écarté fermement l'idée que l'absence d'écrit signé ferait obstacle à la formation du bail, rappelant qu' « aucun texte ne prévoit que la formalisation d'un écrit est une condition de formation du contrat de bail commercial ». Le principe du consensualisme prévaut ainsi sur le formalisme, à moins que les parties n'aient expressément fait de la signature une condition de leur consentement.

La motivation de l'arrêt est particulièrement éclairante concernant la mention d'un acte notarié futur dans les échanges. La société appelante soutenait que la signature d'un bail authentique était un élément constitutif de son consentement, retardant ainsi la formation du contrat. Cependant, les juges ont considéré que « la formalité d'un acte authentique apparaît dans cette offre comme une modalité d'exécution de l'accord à intervenir, au même titre que les autres conditions listées, et non comme un élément constitutif du contrat de bail commercial dont la conclusion serait subordonnée à sa réalisation ». Cette distinction entre modalité d'exécution et condition de formation est fondamentale : si les parties se sont accordées sur la chose et le prix, le contrat existe, et la rédaction de l'acte n'est plus qu'une obligation découlant d'un accord déjà parfait.

Les conséquences d’un accord des volontés

Dès lors que le contrat est formé par cet échange de volontés, toute rétractation unilatérale n'est plus analysée comme une rupture libre de pourparlers, mais comme un « manquement injustifié […] à son obligation contractuelle ». La Cour en tire toutes les conséquences indemnitaires en condamnant le preneur défaillant au paiement de l'intégralité des préjudices subis. Elle refuse notamment d'appliquer la notion de « perte de chance » pour les loyers non perçus, au motif que « la perception des loyers par le bailleur ne constituait pas une éventualité favorable mais un droit certain et direct qui doit être réparé intégralement ». Le preneur a ainsi été condamné à verser non seulement le droit d'entrée de 10 000 euros initialement prévu, mais aussi dix-sept mois de loyers (qui correspondait à la période de non-location) et le remboursement de la taxe foncière, bien qu'il n'ait jamais occupé les lieux.

La rencontre des volontés sur les éléments essentiels

En conclusion, la vigilance est de mise lors de la phase précontractuelle. La formation d’un contrat ne dépend pas toujours de l’apposition d’une signature manuscrite sur un acte formel, mais réside avant tout dans la rencontre des volontés sur les éléments essentiels. Pour éviter qu'une proposition de prise à bail ne se transforme en un engagement définitif sans signature, les négociateurs doivent impérativement préciser que leur consentement est subordonné à la signature d'un acte écrit. À défaut d'une telle réserve explicite, le juge peut considérer, comme dans cet arrêt, que l'accord est devenu définitif dès lors que « les discussions ne pouvaient plus porter que sur des éléments techniques et accessoires » après l'acceptation des conditions essentielles.

Alexandre Duval-Stalla

Olivier Dion - Alexandre Duval-Stalla

Alexandre Duval-Stalla est avocat au barreau de Paris et écrivain. Ancien secrétaire de la Conférence du barreau de Paris (2005) et ancien membre de la commission nationale consultative des droits de l’homme, il est le président fondateur de l’association Lire pour en sortir, qui promeut la réinsertion par la lecture des personnes détenues, et du prix littéraire André Malraux.